直接還元法
Direct capitalization method
- 英語
- Direct capitalization method
- 領域
- 企業財務・不動産
- 確認の中心
- DCF法は複数期間の収支と売却価格を個別に予測して現在価値へ割り引きます
直接還元法とは
直接還元法は、不動産が将来生み出すと見込む一期間の純収益を還元利回りで割り、収益価格を求める評価方法です。
安定化したNCFなどの純収益を査定し、物件、立地、契約、金利、成長性、リスクを反映した還元利回りを適用します。基本式は収益価格＝純収益÷還元利回りです。
図解
純収益を利回りで資本還元する
- 年間NCF1,000万円
- 還元利回り5％
- 計算1,000万円÷0.05
- 収益価格2億円
仕組みと類似用語の違い
仕組み
安定化したNCFなどの純収益を査定し、物件、立地、契約、金利、成長性、リスクを反映した還元利回りを適用します。基本式は収益価格＝純収益÷還元利回りです。
類似用語との違い
DCF法は複数期間の収支と売却価格を個別に予測して現在価値へ割り引きます。直接還元法は一期間の代表収益を資本還元する点が異なります。
使い方・読み方と注意点
年間NCFが1,000万円、還元利回りが5％なら収益価格は2億円です。利回りが4％なら2億5,000万円となり、利回り設定が価値へ大きく影響します。
一時的な満室収入や過小な修繕費を使いません。空室、運営費、資本的支出、賃料改定、還元利回りの根拠、売買事例との整合を確認します。
直接還元法についてよくある疑問
- 直接還元法を簡単にいうと何ですか？
- 直接還元法は、不動産が将来生み出すと見込む一期間の純収益を還元利回りで割り、収益価格を求める評価方法です。
- 直接還元法は何と区別しますか？
- DCF法は複数期間の収支と売却価格を個別に予測して現在価値へ割り引きます。直接還元法は一期間の代表収益を資本還元する点が異なります。
- 直接還元法を見るときの注意点は何ですか？
- 一時的な満室収入や過小な修繕費を使いません。空室、運営費、資本的支出、賃料改定、還元利回りの根拠、売買事例との整合を確認します。