収益還元法
Income capitalization approach
- 英語
- Income capitalization approach
- 領域
- 不動産評価・投資分析
- 確認の中心
- 純収益、還元利回り・割引率、復帰価格、費用を確認
収益還元法とは
収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値を合計して、収益価格を求める鑑定評価手法です。直接還元法とDCF法があります。
直接還元法は一期間の標準化した純収益を還元利回りで割ります。DCF法は保有期間中の毎期純収益と期間末の復帰価格を割引率で現在価値へ戻して合計します。
図解
収益還元法の二方式
- 直接還元法一期間純収益÷還元利回り
- 例500万円÷5％＝1億円
- DCF法毎期収益と復帰価格を割引
- 向く場面複数年の収支変動を明示
- 共通点将来純収益の現在価値を求める
仕組みと類似用語の違い
仕組み
直接還元法は一期間の標準化した純収益を還元利回りで割ります。DCF法は保有期間中の毎期純収益と期間末の復帰価格を割引率で現在価値へ戻して合計します。
類似用語との違い
原価法は再調達原価、取引事例比較法は類似取引価格に着目します。収益還元法は将来収益を基礎とし、単なる表面利回り計算とは費用・将来予測が異なります。
使い方・読み方と注意点
年間純収益500万円、還元利回り5％なら直接還元の収益価格は500万円÷0.05＝1億円です。利回りが6％なら約8,333万円へ下がります。
賃料、空室、運営費、修繕、資本的支出、純収益、還元利回り、割引率、復帰価格、税、対象時点を確認します。入力の小さな差が価格を大きく変える点に注意します。
収益還元法についてよくある疑問
- 収益還元法を簡単にいうと何ですか？
- 収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値を合計して、収益価格を求める鑑定評価手法です。直接還元法とDCF法があります。
- 収益還元法は何と区別しますか？
- 原価法は再調達原価、取引事例比較法は類似取引価格に着目します。収益還元法は将来収益を基礎とし、単なる表面利回り計算とは費用・将来予測が異なります。
- 収益還元法を見るときの注意点は何ですか？
- 賃料、空室、運営費、修繕、資本的支出、純収益、還元利回り、割引率、復帰価格、税、対象時点を確認します。入力の小さな差が価格を大きく変える点に注意します。