LTV（融資比率）

計算式と分母をそろえる理由

借入額3,200万円、評価額4,000万円ならLTVは80％です。借入残高が同じでも評価額が3,200万円に下がれば100％になります。借金を増やしていなくても、資産の値下がりで比率が上がることがあります。

住宅ローンの商品説明にある「融資率」は、購入価額や建設費を分母にすることがあります。例えばフラット35ではその商品で定めた借入額と住宅の購入価額等で計算します。担保評価を分母とするLTVと、常に同じ値になるとは限りません。

フルローン・頭金との違い

フルローンは購入価格の全額を借入で賄う通称です。購入価格4,000万円を全額借りても、担保評価が3,500万円なら、その評価を分母とする比率は約114％になります。購入価格に対する100％と、担保評価に対する比率を分ける必要があります。

自己資金を多く充てれば借入額は減りますが、手元資金も減ります。LTVだけを低くするのではなく、諸費用や入居後の予備資金を残せるかも考えます。

低いほど必ず安全とはいえない

同じ評価基準なら、LTVが低いほど資産価値に対する借入の割合は小さくなります。ただし毎月返済できるかは収入や金利、返済期間にも左右されます。低いLTVだけで審査通過や損失回避が保証されるわけではありません。

不動産投資やREITの開示では、総資産ベースや鑑定評価を考慮した比率などが使われます。異なる資料のLTVを比べるときは、負債の範囲、分母、評価日が一致するかを先に確認します。

同じ略語との混同に注意

マーケティングで使うLTVはLife time value（顧客生涯価値）を意味し、融資比率とは別概念です。住宅価格に対する借入割合の話か、顧客との取引価値の話かを文脈から判断します。

よくある疑問

LTV80％とはどのような状態ですか？

その資料で定める資産価値の80％に相当する借入があるという意味です。分母が購入価格か評価額かを確認します。

借入を減らせばLTVは必ず下がりますか？

資産価値が一定なら下がります。同時に評価額が大きく下落した場合は、比率が上がることもあります。

融資率と返済負担率は同じですか？

融資率は物件価格等と借入額、返済負担率は年収と年間返済額を比べます。担保側と家計側の別の視点です。