REIT（不動産投資信託）
Real Estate Investment Trust
- 英語
- Real Estate Investment Trust
- 領域
- 不動産投資・投資信託
- 確認の中心
- 賃料収益だけでなく価格・借入・金利リスクを確認
REIT（不動産投資信託）とは
REITは、投資家から集めた資金や借入金で不動産を保有・運用し、賃料や売却益などから生じる収益を投資家へ分配する仕組みです。日本の取引所に上場するものはJ-REITと呼ばれ、投資口を株式のように売買できます。
J-REITでは投資法人が投資口発行と借入れ・投資法人債で資金を調達し、オフィス、住宅、物流施設などを取得します。実際の運用や資産保管は外部の専門会社へ委託し、費用と利払いを控除した利益を決算期ごとに分配します。
図解
J-REITの資金と収益の流れ
- 投資家投資口を取得して資金を拠出
- 投資法人出資と借入れで不動産を取得
- 保有不動産賃料・売却収益を生む
- 費用・利払い管理費と資金調達費を差し引く
- 分配決算期に投資主へ収益を配分
仕組みと類似用語の違い
仕組み
J-REITでは投資法人が投資口発行と借入れ・投資法人債で資金を調達し、オフィス、住宅、物流施設などを取得します。実際の運用や資産保管は外部の専門会社へ委託し、費用と利払いを控除した利益を決算期ごとに分配します。
類似用語との違い
実物不動産は物件を直接所有しますが、REIT投資家は投資法人の投資口を保有します。株式は一般企業の事業利益への持分、REITは不動産収益を中心とする器です。投資口価格と保有不動産のNAVは同じ値になるとは限りません。
使い方・読み方と注意点
賃料収入が安定していても、市場金利上昇で借入コストや要求利回りが上がると、投資口価格が下がることがあります。逆に物件売却益で一時的に分配金が増えても、継続的な収益力が強まったとは限りません。
REITの収益力と価格の関係を比較する際は、会計利益に減価償却費などを調整したFFOを使うFFO倍率も確認します。分配利回りだけで選ばず、稼働率、賃料改定、物件・地域・テナント集中、借入比率、固定・変動金利、返済期限、NAV倍率、増資、災害、資産運用会社の利益相反を確認します。分配金と価格は保証されません。
REIT（不動産投資信託）についてよくある疑問
- REIT（不動産投資信託）を簡単にいうと何ですか？
- REITは、投資家から集めた資金や借入金で不動産を保有・運用し、賃料や売却益などから生じる収益を投資家へ分配する仕組みです。日本の取引所に上場するものはJ-REITと呼ばれ、投資口を株式のように売買できます。
- REIT（不動産投資信託）は何と区別しますか？
- 実物不動産は物件を直接所有しますが、REIT投資家は投資法人の投資口を保有します。株式は一般企業の事業利益への持分、REITは不動産収益を中心とする器です。投資口価格と保有不動産のNAVは同じ値になるとは限りません。
- REIT（不動産投資信託）を見るときの注意点は何ですか？
- 分配利回りだけで選ばず、稼働率、賃料改定、物件・地域・テナント集中、借入比率、固定・変動金利、返済期限、NAV倍率、増資、災害、資産運用会社の利益相反を確認します。分配金と価格は保証されません。