NOI（純営業収益）
Net operating income
- 英語
- Net operating income
- 領域
- 不動産運営
- 確認の中心
- NOIでは通常、借入利息、元本返済、法人税、減価償却費、資本的支出を控除しません
NOI（純営業収益）とは
NOIは、賃貸不動産が通常の運営から生む純営業収益で、『運営収益－運営費用』で求めます。物件そのものの稼ぐ力を、所有者の借入条件や会計上の減価償却から切り離して比較する指標です。
運営収益には賃料、共益費、駐車場収入などを含め、空室損失等を反映します。運営費用には維持管理費、水道光熱費、修繕費、管理委託費、公租公課、損害保険料などを含めます。
図解
賃料収入からNOIまで
- 総潜在収入満室時の賃料・共益費等
- 空室等を控除実効総収入を求める
- 運営費用を控除管理・修繕・公租公課等
- NOI借入・減価償却前の運営純収益
- NCFへ必要な資本的支出等をさらに反映
仕組みと類似用語の違い
仕組み
運営収益には賃料、共益費、駐車場収入などを含め、空室損失等を反映します。運営費用には維持管理費、水道光熱費、修繕費、管理委託費、公租公課、損害保険料などを含めます。
類似用語との違い
NOIでは通常、借入利息、元本返済、法人税、減価償却費、資本的支出を控除しません。NCFはNOIから資本的支出を差し引くなど、将来の現金流出をさらに反映する指標ですが、開示主体により項目定義が異なります。REITの価値評価で使うFFO倍率は、会計利益に減価償却費などを調整したFFOを基準にするため、物件単位の運営収益を見るNOIとは目的が異なります。
使い方・読み方と注意点
年間賃料等1,200万円、空室・貸倒れ損失100万円、運営費用300万円ならNOIは800万円です。物件価格1億円なら単純なNOI利回りは8％ですが、取得費用や将来修繕は別に検討します。
売主資料の満室想定収入だけでは判断しません。実績・予算の別、空室率、フリーレント、修繕費と資本的支出の区分、管理費、公租公課、保険、特殊要因をそろえ、同じ定義・期間で比較します。
NOI（純営業収益）についてよくある疑問
- NOI（純営業収益）を簡単にいうと何ですか？
- NOIは、賃貸不動産が通常の運営から生む純営業収益で、『運営収益－運営費用』で求めます。物件そのものの稼ぐ力を、所有者の借入条件や会計上の減価償却から切り離して比較する指標です。
- NOI（純営業収益）は何と区別しますか？
- NOIでは通常、借入利息、元本返済、法人税、減価償却費、資本的支出を控除しません。NCFはNOIから資本的支出を差し引くなど、将来の現金流出をさらに反映する指標ですが、開示主体により項目定義が異なります。
- NOI（純営業収益）を見るときの注意点は何ですか？
- 売主資料の満室想定収入だけでは判断しません。実績・予算の別、空室率、フリーレント、修繕費と資本的支出の区分、管理費、公租公課、保険、特殊要因をそろえ、同じ定義・期間で比較します。